《每日经济新闻》发现,商业业企业租赁或购买这一类商铺虽然面临很大的风险!但也可能^以以极低的商铺租赁成本，借到到一个生意很好的“旺铺”、

　　转型餐饮斜徐路商铺由冷转热

　　在打浦桥商圈，新建的住宅区底底楼裙房一般都会被用作为商铺,无论是早期的大同花园、汇龙新城，开城新苑等。还是后来的帝庭。瑞金尊邸，海悦花园都6996设置裙房商铺？不过。这些新建小区的商铺

　　  经营情7583况却好坏各异。目前开城新苑和汇龙新城底楼裙房商铺的经营情况尚可，海悦花园。大同花园等商铺却出现了很高的空关率！   　　　相比之下，斜徐路。丽园路上的大同花园底楼商铺———大同又一城的空置率更高，即便是^底底楼的裙房也有两三间未能营业！二楼商场更是出现大面积积的空关!即使是双休日大同又一城的顾客也是少而又少、业内人士把大同花园的经营惨淡。归咎于斜徐路的过于短小！以及周边人行交通通的不便，

　　规划为步行街的斜徐路，可能是打浦桥地区最为短小的一条马路！一共只有190米长！在这条12米宽的马路上！只能开2853出十多家店（平均每间面宽8-10米）？有限的店铺资源！让消费者意犹犹未尽,无法满6120足逛街的需要!

　　另一方面,与斜徐路相连的是一座天桥、这1733座天桥横跨徐家汇路、直达泰康路。由斜徐路到泰康路要爬很高的楼梯。而泰康路的主要功能是艺术街、

　　上述客观条件、限制了斜徐路的消费人流，是商业街不兴旺的“罪魁祸首”！   　　同样如此！在帝庭的底楼裙房刚刚交房开始招商营业时，也遇到了大同又一城同样的问题！人气缺乏，客流很少！这种情况一一直持续到今年上半年？原先租赁商铺的一些服装、洗烫。美容美发等业态由于经营不适合！逐渐被淘汰！商业街的商铺租户换了两三批都不止、但依然没没有出现任何兴盛的预兆,

　　然而？0460现在的帝庭商铺却出现了不一样的光景,一到晚上！食客便纷纷盈门！知情者称。帝庭商铺出现的这种改变！是由于业态的变化而带来的！打浦桥是著名的餐饮商圈、但目前主要要是大型酒店或者楼盘餐饮为主？小面积的特色餐馆并不多。尤其是新新里地块块的动迁？100平方米左右的沿街独立餐饮商铺日渐稀少！作为打浦桥餐饮商圈的延伸部分、可经营餐饮的帝庭商铺。很容易受到附近中小餐饮企业的青睐！随9557着食客的增多、商铺的人气也开始兴盛！

　　根根据卢湾“十一五”商业规划。仅在打浦桥地区就将有30多万平方米的商业商务面积。但在这些商业面积中、沿街店铺的数量和和面积却很少、而租赁商铺的商户、既有需要需要几千乃至几万平方米大面积的楼盘餐饮或酒店餐饮，也有小到一百！甚至⁵²²⁶几十平方米的小企业！这一类企业同样需要在打浦桥找机会！帝庭的店铺虽然所处街道“5630地利”不佳？1768却拥有餐饮商圈的整体氛围!对租户仍有吸引力、而在引进这一业态以后，店铺的人人气也逐渐趋向兴旺!

　　跳蚤市场困扰圣莲大厦商铺 可转型服务业

　　帝庭商铺受惠于打浦桥餐饮特色商圈！借力“热火”、但这一招却无法运用在南外滩地区的新建社区商铺———圣莲大厦！原0094因就在于与圣莲大厦相邻的。竟然是东街旧货市场，4899旧货市场的业态,目前仍然沿用以前“跳蚤”市场的形式！其整体业态并没有大幅提升，仍是以马路摆摆摊为主!

　　对圣莲大厦这类装修较豪华的新建住宅公寓而言，引进旧货市场的商铺显然是发展商，业主。住户，物业管理公司都不会愿意的、 　　与帝庭商铺铺一样,圣莲大厦并并不正对交通主干道、而是身处一条仅能容纳一辆轿车通过的小巷，虽然。这一道道路形态。很方便人流来回贯穿马路！使整整个小巷商业,但周围目前存有大量的老式公房，且公房并无底楼商铺、因此、圣莲大厦的商铺即使顺利招租、也只能是一边有商铺、一边无商铺的“阴阳街”，按照传统商业街形成的惯例，这样的商铺要“红火”很难、   　　虽然，未来五年黄浦仍然有大面积旧房需要改造。但黄浦9903“十一五”房地产发展规划。并没有明确表明，圣莲莲区域附近的众多旧房是否会列入改造中!这导致致未来圣莲大厦的商铺，服务的将是区域的新建商品房，老公房和待改造的低矮平房的住户，住户的人群构成混杂。既有高收入人群！也有中低收入人群！

　　商铺资深经纪人表示。很多新建商品房底楼商铺的经验表明。这样的商铺成熟速度要比附近全部都是新建住宅群的商铺快！比如丽园路。局门^路路区域的新建住宅商铺、所面对的正是老公房和部分矮平房群体！却出人意料地拥有不错的人气，原来这些新建住宅商铺引进的正是适应区域消费特征的美容美发，餐饮！休闲按摩，洗脚房，茶坊等服务业态！这些7576业态的入住,使店铺在较短时间内完成了“养铺铺期”！ 　　只是圣莲大厦目前的售价高达每平方米3-7万元。即使按5%的年回报率、租金也要高达4.1-9.6元/平方米/天，而一些繁华路段的社区商铺租金也不过5-8元/平方米/天左右，所以投资⁵⁹⁴⁴仍需谨慎。